El Gobierno nacional decidió extender hasta el 31 de Marzo próximo el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos. Los decretos no suspenden el pago de alquileres, sino que aquellos que no pudieran abonarlo acumularán la deuda y se les podrán aplicar intereses compensatorios inclusive, pero no intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. Esa deuda podrá ser pagada hasta en 6 cuotas.
¿Qué pasa con los contratos que vencieron o vencen dentro de los próximos meses?
El decreto nacional de Necesidad y urgencia 320/2020 y sus correlativos, prorrogaron la vigencia de los contratos de locación de inmuebles cuyos vencimientos se produjeran a partir del 20 de marzo hasta el 30 de Setiembre de 2020; el Decreto 766/2020 prorrogó nuevamente el plazo de vigencia de los contratos cuyo vencimiento opere desde esa fecha hasta el 31 de enero de 2021 y el que se publicará la semana lo hará hasta el 31 de Marzo de 2021 .
La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en el DNU. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible. En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora (garante).
La prórroga también regirá para los contratos vencidos que continuaron prorrogándose hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante notificación fehaciente, conforme lo dispone el art. 1218 CCyC.
¿Qué tipos de contratos de locación de inmuebles son alcanzados?
- Destinados a vivienda única urbana o rual
- Habitaciones en pensiones, hoteles o alojamientos similares.
- Destinados a actividades culturales y/o comunitarias.
- Rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- Alquilados por Monotributistas, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- Alquilados por MiPyMES, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- Alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES.
- Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
¿Quienes son los sujetos legitimados a los que no se pueden ejecutar el desalojo?
La norma se refiere exclusivamente a los contratos de locación y que la tenencia se encuentre en poder del locatario, sublocatario (autorizado o no por contrato, http://www.saij.gob.ar/camara-civil-comercial-laboral-mineria-local-chubut—desalojo-fa10150230-2010-02-22/123456789-032-0510-1ots-eupmocsollaf ) si lo hubiere, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC (los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario) y sucesores por causa de muerte, conforme art. 1189 CCyC.
Sujetos pasivos excluidos: Consecuentemente, excluye de sus beneficios a los comodatarios, intrusos y usurpadores. Podrían considerarse incluidos los tomadores del contrato de leasing inmobiliario en etapa locativa.
¿Qué pasa con el precio de los alquileres prorrogados?
Quedan congelados los precios de los contratos de alquiler correspondientes al mes de marzo de 2020 hasta el 31 de Marzo de 2021.
¿El ajuste que estaba previsto y no se aplicó habrá que pagarlo?
Sí. La diferencia entre el monto pactado y el que corresponda pagar por el congelamiento deberá ser abonada en al menos tres cuotas o, como máximo seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas.
¿Cuándo habrá que pagar esa diferencia?
La primera de esas cuotas deberá pagarse en Abril de 2021.
¿Se puede dejar de pagar el alquiler?
El decreto NO suspendió el pago de alquileres. Quién no pueda pagar acumulará una deuda que deberá saldar a partir de Abril de 2021 + el ajuste pactado. Podrán aplicarse intereses compensatorios, pero no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad.
¿Puede haber juicio de desalojo si no se paga el alquiler?
Si. Ya que esta disposición establece en todo el territorio nacional la suspensión de las Ejecuciones de Sentencias en los procesos de desalojo por la causal de falta de pago de los alquileres exclusivamente y no por otras causales, el cambio de destino, etc..ni tampoco impide la interposición de demandas de dealojo, ni suspende el proceso de desalojo en si; salvo ogicamente la Ejecución de la Sentencia firme.
¿En que situación quedan los garantes del contrato?
Las obligaciones de la parte fiadora quedan prorrogadas por el nuevo plazo dispuesto y permanecerán vigentes hasta la total cancelación de las obligaciones del contrato.
¿Las transferencias bancarias tienen un costo?
Las transferencias ordenadas o recibidas por medios electrónicos son gratuitas.
Más información al respecto:
Banco Central de la República Argentina
Link a BCRA
Para mas información de los DNU:
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/decreto-320-2020-335939
https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/235338/20200925
La nueva prórroga hasta el 31 de Marzo será publicada esta semana en el boletin Oficial.